Sinteticamente, circa nel 1970, la quasi totalità dei detti lotti veniva “acquistata” dai rispettivi occupanti non in forza di atti pubblici ma di scritture private i cui effetti venivano contestati dalla Scatola S.r.l., in particolare, per essere stati versati i connessi corrispettivi a soggetti non riconducibili alla medesima Società e, in generale, per essere stati i detti atti privati sottoscritti da soggetti terzi, carenti di potere rappresentativo ed inidonei ad impegnare la Scatola S.r.l.
Da una parte, pertanto, i detti residenti hanno da sempre rivendicato l’effettivo riconoscimento del loro diritto di proprietà sui terreni in questione e, di fatto, in relazione agli stessi, si sono comportati “uti dominus” ed in moltissimi casi (ma, non sempre) hanno anche fornito la prova (cambiali) di un effettivo pagamento (sia pure a soggetto non autorizzato a riceverlo).
Dall’altra parte, la Scatola S.r.l. non ha mai riconosciuto la validità delle dette scritture private, ha sempre rivendicato la liberazione e/o restituzione dei propri lotti di terreno ed ha sempre sostenuto che l’acquisto degli stessi non fosse stato effettuato con validi atti pubblici notarili ed anche che, in realtà, la Scatola S.r.l. stessa, in relazione alle medesime scritture private, non ha mai ricevuto alcun pagamento.
Nel corso degli ultimi decenni, i detti lotti, in particolare, sono stati occupati dagli “acquirenti” ed interessati dalla costruzione di opere abusive (con destinazione residenziale e commerciale), per la maggior parte, successivamente regolarizzate con la presentazione di specifiche domande di sanatoria, in molti casi, a loro volta, seguite dal rilascio di regolari concessioni da parte del competente Ufficio Condono Edilizio.
Sulla lottizzazione in parola, inoltre, il Comune di Roma ha contribuito a realizzare le opere primarie di urbanizzazione (fognature, illuminazione, etc.), di fatto, riconoscendo l’importanza e la vastità della questione.
Quanto appena detto, in generale, ha determinato un’anomala situazione giuridica delle proprietà immobiliari in questione, di fatto, caratterizzate (in ipotesi, fino ad una differente statuizione degli Organi Giudiziari interpellati) da una distinta intestazione: da una parte la Scatola S.r.l. è formalmente e sostanzialmente proprietaria dei lotti di terreno e, dall’altra, le costruzioni soprastanti, edificate e accatastate dai rispettivi possessori occupanti, sono a questi ultimi riconducibili.
La situazione indicata, così, in generale, ha determinato il nascere di importanti controversie giudiziarie le cui parti sono principalmente identificabili, da un lato, nella nominata Società che rivendica la proprietà dei lotti di terreno in questione nonché, per il "principio dell'accessione" ex art. 936 c.c., delle soprastanti edificazioni e, dall’altro, negli occupanti che, a loro volta, rivendicano la proprietà delle costruzioni rispettivamente edificate ed anche dei relativi lotti di terreno sottostanti, a seconda dei casi, in forza di un’asserita intervenuta usucapione ovvero in forza dell’affermazione che i terreni sarebbero già stati regolarmente pagati.
Principalmente, in ordine alle descritte vicende, risultano essere stati incardinati due giudizi, che, entrambi (l'ultimo a novembre 2023), si sono conclusi con sentenze che hanno riconosciuto la piena e legittima proprietà dei terreni in questione in capo alla Scatola S.r.l.
L’annosa situazione esistente, complicatasi con il passare degli anni, in generale, ha creato aspettative non solo negli occupanti dei lotti ma anche nella stessa Amministrazione Comunale che, al fine di poter avviare un piano particolareggiato nella zona Valle Borghesiana ed un efficace completamento delle opere di urbanizzazione, auspica anch’essa che la questione della proprietà venga definitivamente risolta.
Sono stati molteplici, infatti, gli interventi del Comune di Roma diretti all’individuazione di uno strumento urbanistico che potesse coadiuvare la definizione (v. anche Delibera del Consiglio Comunale del Comune di Roma n. 189/2005, Protocollo RC n. 17503/04, Seduta Pubblica del 02.08.2005) nonché gli inviti ad entrambe le controparti, da parte del medesimo Ente ed anche da parte dei Giudici investiti della questione, a ricercare una soluzione conciliativa che componesse definitivamente e transattivamente le rispettive posizioni, in particolare, addivenendo al trasferimento dei terreni in questione a fronte del pagamento di un prezzo congruo ed equo che tenesse in debito conto il valore reale degli immobili ma anche le difficoltà economiche oggettive degli occupanti nonché l’importante valenza sociale della vicenda.
In questo contesto, recentemente, alcuni residenti hanno scelto di rimanere fermi sulle posizioni iniziali ed hanno deciso di voler attendere l’esito dei giudizi pendenti, confidando nell’accoglimento, prima o poi, delle loro domande (ad oggi, tutte rigettate).
Molti altri residenti, differentemente, stanchi dopo tantissimi anni di dover ancora attendere una (incerta) soluzione giudiziaria della questione, anche organizzandosi in comitati spontanei, hanno deciso di conferire mandato allo scrivente difensore (noto nella zona per aver già perseguito e determinato, fin dal 2014 – 2015, per molti propri clienti e per la stessa controversia, una definizione transattiva della lite ed il valido e definitivo trasferimento della proprietà dei terreni in favore degli stessi) per intraprendere delle trattative finalizzate ad ottenere il trasferimento della proprietà dei terreni in questione in capo ai rispettivi occupanti, a fronte del pagamento di un prezzo quanto più possibile giusto ed equo e che tenesse conto delle questioni giudiziali ancora pendenti, dell’effettivo aumento di valore dei terreni dovuto agli interventi edilizi operati dai medesimi occupanti e della valenza sociale del fenomeno.
Successivamente, così, lo scrivente ha promosso presso la citata Società delle trattative, di fatto, durate per circa due anni, infine, concretizzatesi in alcune note proposte transattive, nel 2016, sottoscritte da molti residenti e che, «senza riconoscimento di alcun diritto ed al solo fine di comporre transattivamente le liti pendenti», in particolare, prevedevano “l’incontestabile e definitivo acquisto dei terreni posseduti” a fronte del pagamento di un prezzo, ritenuto congruo da entrambe le controparti (al tempo, concordato in € 19,00/mq + € 1.500,00 per ciascuna unità immobiliare).
Allo stesso tempo, una faticosa ed importante attività di ricerca e studio (che ha coinvolto varie figure professionali, tra le quali, avvocati, notai, geometri ed anche funzionari dell’Agenzia delle Entrate e del Comune di Roma), permetteva di individuare nel noto schema giuridico della “transazione con trasferimento di diritti immobiliari”, lo strumento più adatto all’operazione economica in questione.
Quanto al prezzo, frutto di complesse trattative svoltesi, come detto, in un arco temporale di alcuni anni, poi, in particolare, esso veniva fissato con riguardo, fra l’altro, ai seguenti fattori e interessi: l’effettivo attuale valore commerciale dei terreni; gli indiscutibili benefici che sarebbero derivati ai residenti dagli auspicati trasferimenti immobiliari, indispensabili ai fini dei provvedimenti comunali per il recupero urbanistico della zona (“toponimo”); la circostanza che in molti casi, fosse anche in favore di un proprietario apparente e con forme giuridiche non rispettose dei previsti formalismi, di fatto, per i lotti di terreno in questione, i rispettivi occupanti avevano già pagato cospicue somme di denaro; le citate Sentenze del Tribunale e della Corte d'Appello di Roma, che hanno riconosciuto le ragioni della Scatola S.r.l. e visto gli occupanti come parti soccombenti; la preminente valenza sociale della complessiva operazione, riguardante migliaia di residenti e centinaia di famiglie; il fallimento protrattosi per alcuni decenni di ogni precedente tentativo di trovare una soluzione.
Al fine di agevolare i detti trasferimenti, nell’interesse di entrambe le parti, inoltre, lo stesso scrivente difensore si attivava ed otteneva l’applicazione di onorari “calmierati” presso i notai interpellati nonché specifiche convenzioni presso la Banca di Credito Cooperativo (per le quali ad oggi sono scaduti i termini e che sono in attesa di rinnovo).
Di seguito alla formale accettazione delle citate proposte di transazione da parte della Scatola S.r.l. e con la collaborazione di quest’ultima ed anche dei notai, geometri ed architetti interessati, peraltro, è iniziato un percorso che, ad oggi, ha portato alla stipula di numerosi atti, preliminari e/o definitivi e, così, per circa un centinaio di lotti e per moltissime persone, di fatto, la questione è stata definitivamente risolta.
Fin dal 2014, per le tante persone che mi hanno conferito apposito mandato per ottenere la "regolarizzazione" dei loro immobili, non ho mai smesso di proseguire le trattative intraprese con la Scatola S.r.l., volte a ottenere condizioni migliori possibile a fronte degli scenari, nel corso del tempo, in continuo mutamento.
In particolare, al di là delle altre specifiche condizioni degli accordi via via raggiunti, dal 2014 ad oggi, a causa degli ulteriori provvedimenti giurisdizionali che hanno dato ragione alla Scatola S.r.l., rafforzandone inesorabilmente il potere contrattuale, il prezzo della "regolarizzazione" è sensibilmente ed inevitabilmente aumentato (passando dai circa €16,00/mq del 2016 agli €20,00/mq + €1.500,00 per ogni unità immobiliare del settembre 2023...) e gli ulteriori recentissimi noti sviluppi giudiziari, nell'immediato, evidentemente, lasciano presagire ulteriori aumenti dei prezzi.